“长期看人口，中期看土地，短期看金融”——这句由任泽平最早提出、被业界奉为圭臬的“铁律”，在过去十年里几乎成了所有房地产分析的“起手式”。然而，当2024年9月一线城市“认房不认贷”全面松绑、10月中央金融工作会议罕见提出“促进房地产市场止跌回稳”后，市场却仅出现“脉冲式”反弹，随后再度陷入量价齐跌的“二次探底”。土地拍卖依旧流拍、百强房企销售同比腰斩、16—24岁青年失业率仍超20%——政策“应出尽出”，为何楼市仍“扶不起”？问题到底出在哪儿？
柏文喜早在2022年就曾提醒：“当行业进入‘后开发时代’，人口、土地、金融三大变量已不再独立决定周期，而是被‘社会信心’这一更底层的变量所统摄。”今天看来，这一判断可谓一语成谶。本文试图沿着柏文喜的视角，回答三个问题：第一，传统“铁律”为何失灵；第二，社会信心断裂如何产生；第三，修复预期需要怎样的“综合方案”。
一、“铁律”失灵：三大变量都在“顺周期”下行
1. 长期变量：人口拐点提前兑现
2022年全国人口首次负增长，比联合国2019年方案提前至少八年；2023年总和生育率跌至1.0，全球主要经济体最低。更关键的是，以往“头部城市恒强”的叙事也在瓦解：2023年长三角、珠三角常住人口合计减少逾60万，就连“年年正增长”的杭州、成都也首次出现净流出。人口流动从“农村—城市”单级管道，变成“城市—城市”乃至“城市—农村”的多级回流，意味着“跟着人买房”的择址模型彻底失焦。
2. 中期变量：土地财政“量价双杀”
2021—2023年，全国土地出让收入从8.7万亿元跌至5.8万亿元，回到2016年水平；2024年前三季度300城住宅类用地成交溢价率仅2.8%，创2012年有统计以来新低。由于“库存去化周期”高于36个月的城市被强制“封土”，地方政府即便想“以价换量”也投鼠忌器，土地供给端出现“计划缩量—流拍加剧—财政吃紧—被迫缩量”的死亡螺旋。土地不再只是“面粉”，而成了地方债务的“抵押品”，其金融属性反噬了真实供给功能。
3. 短期变量：金融宽松遭遇“流动性陷阱”
2024年10月百城首套按揭利率已降至3.88%，较2021年高点下降220BP，但居民中长贷同比仍少增近4000亿元；M2-M1剪刀差持续走阔，说明资金滞留于金融体系空转。柏文喜指出：“当收入预期转负，利率再低也只是‘镜花水月’。”这正是凯恩斯式“流动性陷阱”的典型场景：居民部门主动去杠杆，货币政策陷入“推绳子”困境。
二、社会信心断裂：从“资产慌”到“预期慌”
人口、土地、金融三股力量同时向下，只是“现象层”；更深层的是“预期层”的崩塌。柏文喜将社会信心拆成三条链条：
（1）“收入—就业”链条：青年失业率居高不下，网约车、外卖员配额饱和，985硕士竞争社区岗位屡见报端，“学历—技能”溢价迅速贬值，导致购房的“现金流预期”被釜底抽薪。
（2）“资产—负债”链条：房价下跌城市占比超过90%，居民财富效应首次出现“负向反馈”——每跌1万元房价，相当于家庭资产负债表收缩0.7万元，消费随之削减0.1万元，形成“房价跌→消费缩→经济冷→收入降→房价再跌”的通缩循环。
（3）“治理—信任”链条：预售资金监管、保交楼、房地产税等一系列“合成谬误”事件，让购房者对“政策可信度”产生本体性怀疑。柏文喜强调，“信任是一种‘自我实现的预期’，一旦怀疑产生，任何边际放松都会被解读为‘又要割韭菜’，政策效力便迅速耗散。”
三、修复预期：从“救市”到“救信心”
柏文喜早在2021年就提出“房地产后开发时代的三段论”：
第一段是“政策底”，即限购、限贷、限售实质性退出——2024年9月已基本完成；
第二段是“市场底”，需要库存、房价、地价三大指标环比连续三个月企稳——目前尚未出现；
第三段是“预期底”，即社会信心修复，它取决于“超出房地产本身”的综合改革。
换言之，仅靠“降首付、降利率、降契税”的老三样，已无法让市场走出“L型”底部；必须升级到“社保改革、法治化、收入分配、就业友好、城市治理”的新五样，才能重建“预期底”。
1. 社保改革：把“新市民”变成“新中产”
柏文喜测算，若能把农民工市民化率提高10个百分点，即可释放2.3亿平方米刚性需求。但前提是“社保可携带、公积金可接续、租购可同权”。当前社保统筹账户跨省结转仍只有“企业职工”通道，2.8亿灵活就业人员被排除在外。建议尽快设立“全国社保一卡通”专项转移支付，中央财政对人口流入地按“实际新增参保人”给予补贴，降低地方政府“要人不增支”的抵触情绪。
2. 法治化市场环境：让“交房即交证”成为铁律
2024年保交楼专项借款已投放3500亿元，但部分城市仍出现“钱用出去、房交不了”的二次烂尾。柏文喜呼吁，借鉴香港“即供楼花”制度，引入独立托管律师行制度，将预售资金、按揭贷款、工程进度、产权登记四方信息实时对接，确保“完工即放款、交房即领证”，把“交付确定性”从道德约束上升为法律义务，重塑购房者对“制度”而非“市长”的信任。
3. 收入分配：把“高公积金”变成“高可支配收入”
中国个人住房公积金缴存率全球最高（24%），但提取难、使用率低，实质构成“强制储蓄”。建议下调单位缴存比例上限至8%，同步把节余部分转化为“住房消费券”，可在缴纳房租、二手房交易、装修、物业缴费等场景直抵现金，既提高边际消费倾向，也缓解青年群体“买不起也租不好”的痛点。
4. 就业友好：把“平台经济”变成“蓄水池”而非“甩包袱”
2023年平台经济吸纳就业约8000万，但社保覆盖率不足30%。应尽快明确“灵活就业人员”的工伤、失业、生育保险缴费费率与待遇规则，对平台企业按“实际缴费人头”给予返税，鼓励其“多接单、多参保”，把零工经济从“统计盲区”变成“稳定器”。
5. 城市治理：把“抢人大战”升级为“留人大战”
柏文喜提醒，当人口总量见顶，“人口红利”转向“人才红利”，城市竞争将从“落户门槛”转向“生活成本—公共服务性价比”。建议以都市圈为单位，建立“住房—通勤—子女教育—父母养老”四位一体的公共服务包，允许跨城结算、积分互认，用“制度型开放”对冲“人口流动内卷”。
结语：政策“应出尽出”只是上半场，信心“止跌回稳”才是终局
人口、土地、金融三大变量仍在下行通道，但“社会信心”才是决定楼市能否走出“L型”底部的更底层变量。市场磨底告诉我们：当行业进入“后周期”，任何指望“政策一松、房价就涨”的短平快思维都已失灵；只有将房地产问题置于“社会保障—法治环境—收入分配—就业质量—城市治理”的系统工程之中，才能真正修复预期、重启良性循环。
换言之，楼市的“政策底”已经到来，“市场底”尚需时间，而“预期底”则取决于改革深度。房子从来不是简单的“砖头和水泥”，它是一整套关于“城市权利”的制度安排；只要人们对未来的就业、收入、社保、法治仍心存疑虑，任何边际宽松都只能换来短暂的“反弹”，而非持续的“反转”。
“长期看人口，中期看土地，短期看金融”不会错，但未来还要加上一句——“终极看信心，重建靠改革”。
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