文过则喜：土地财政让孟晓苏的“三个朴素道理”变得不靠谱

2025年10月13日 04:18 美中时报柏文喜

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把房地产比作“中国经济能否复苏的关键”，几乎已是当下舆论场的最大公约数。然而，当“关键”本身陷入“量价齐跌—预期转弱—财政告急”的负循环，所有技术性救市便如同在流沙上筑塔：利率再低、首付再降、限购再松，只要购房者的终极追问——“房价里那60%的体制性成本能不能降”——得不到回答，市场就永远缺那“临门一脚”的信心。孟晓苏新近抛出的“三个朴素道理”，之所以在社交媒体上引发“理解却不再共鸣”的复杂情绪，恰恰在于他点破了“房地产何以重要”，却未能回应“房地产何以至此”以及“今后向何处去”。

本文试图沿着这三条朴素道理，把被情绪掩盖的结构性真相重新拉回舆论中心：中国房地产的问题从来不是“要不要救”，而是“救什么、怎么救、谁来埋单”；任何绕过“土地财政”这个总闸门的方案，都注定沦为又一轮“空调”。

一、“中国梦”为何卡在“60%”上？

过去二十年，中国城镇化率从36%蹿升至66%，人均住房面积从不足20平方米跃升至41平方米，套户比超过1.1。单纯看“人人有房”的总量指标，“中国梦”似乎早已超额完成。然而，居民收入与房价比仍在1∶10以上高位徘徊，一线城市更是动辄1∶25。究其原因，房价里大约60%是土地款、税费及各项行政事业性收费，属于“政府所得”。这意味着，购房者每支付100万元房款，就有60万元转化为当期财政现金流，真正用于房屋建造、安装、装修等“物理价值”的部分不足30万元。换言之，中国老百姓买的不是“居住服务”，而是“城市股票”——一张捆绑着教育、医疗、户籍、信用乃至阶层身份的“综合期权”。当房价永远上涨时，居民甘愿透支未来三十年收入“打新”；一旦房价趋稳或者下跌，高按揭利率和高机会成本立即把“中国梦”反噬为“债务噩梦”。2024年四季度至今，个人住房贷款早偿率突破35%，大量年轻人不惜违约“弃房”也要截断现金流，正是对“60%体制性溢价”无法持续的最残酷投票。

二、“房子是居民主要财富”为何变成“负财富效应”？

孟晓苏说“95%的城镇家庭拥有自有住房，房价上涨就是全民财富增值”，这句话在会计意义上没错，却在宏观现金流意义上漏掉了关键前提：资产价格上升必须伴随流动性同步扩张，才能真正转化为“财富效应”。否则，纸面富贵不仅无法变现，还会通过“抵押价值—银行授信—消费支出”链条反向收缩总需求。

2021年楼市见顶以来，全国二手房价格指数已回撤12%，部分三四线城市更超过30%，直接抹去居民部门约40万亿元市值。由于中国家庭70%的财富集中于不动产，且按揭贷款占总负债60%以上，房价下跌触发双重挤压：一方面，抵押物贬值导致银行收缩信用，信用卡、消费贷、经营贷额度普遍下调30%—50%；另一方面，地方政府为稳财政被迫加码罚款、非税收入、公交地铁涨价等“二次抽血”，进一步抑制当期的边际消费倾向。

于是，一个与2008年美国“负资产家庭”镜像式的问题开始在中国浮现：房子还在，贷款还在，收入预期却陡降，居民被迫提前还贷或强制储蓄，形成“越降杠杆越缩表”的逆向乘数。此时再谈“房地产是居民财富”，无异于对一个资不抵债的股民说“别割肉，长期看股市总是涨的”——情绪安慰无法替代现金流修复。

三、“产业重要性”为何绕不开“土地财政”？

孟晓苏在演讲中刻意淡化土地财政，只强调“房地产带动上下游60多个行业、1亿个就业岗位”。但正如诺贝尔经济学奖得主卢卡斯所言，“任何一个长期问题，最终都是财政问题”。离开土地财政，就无法解释中国房地产业“高周转、高杠杆、高负债”的商业模式起源。过去二十年，地方政府通过“限量、竞价、一次性”出让商住用地，人为制造稀缺，把未来五十年的城市公共品收益一次性贴现，形成“经营城市”的资本原始积累。

与此同时，开发商则把土地视作看涨期权，用“高周转”模式将楼面价乘以2.5倍后快速销售，再用预收款撬动下一轮拍地，本质上是“拿购房者的首付去买政府的土地期权”，进而绑架银行、信托、债券、理财等整个金融体系。

这套“土地—金融—财政”三位一体循环得以顺畅运转的前提，是房价永远高于楼面价，且楼面价永远上升。一旦房价涨幅低于资金成本，开发商就失去竞拍动力，地方政府随即出现“基金预算收入断崖”，进而牵动基建、产业基金、城投债、地方政府专项债等一整套信用体系。2022—2024年，全国土地出让收入连续三年负增长，累计降幅达62%，直接导致地方政府广义财政赤字扩张至GDP的11.3%，创历史新高。

可见，房地产“产业重要性”的核心，并非“拉动了多少钢材水泥家电装修”，而是“为地方政府提供了无需立法、无需问责、无需财产公开的最大外部融资来源”。只要这一来源不可持续，所谓“上下游产业链”就成了无源之水。

四、技术性救市为何总是“空调”？

过去两年，从“金融16条”到“认房不认贷”，从“存量房贷利率下调”到“一线城市局部放松限购”，政策工具箱几乎翻了个底朝天，但销售面积依旧在2024年录得-22%的深度跌幅。原因无他：所有政策都在“需求端”打转，却无人触碰“供给端”那60%的体制性成本。

以北京为例，一块住宅用地平均楼面价为3万元/平方米，加上配建公租房、人才公寓、幼儿园、道路、绿地等无偿移交，实际可售楼面价高达4万元/平方米；再加上增值税、土增税、企业所得税、契税及各项规费，最终房价若低于6.5万元/平方米，开发商就面临亏损。

换言之，在现有税费框架下，北京五环外新房价格“硬底部”就是6万元/平方米。对于人均可支配年收入仅7.8万元的北京家庭而言，即便首付降到20%、贷款利率降至3%，收入房价比仍在1∶25以上，远高于国际公认的1∶5—1∶8合理区间。由此可见，只要土地财政依旧“量价双刚性”，所有“降首付、降利率、给补贴”都只是在“高基数”上打九八折，无法触及“买不起”的硬核。

更危险的是，每一次“技术性救市”都会给市场发送错误信号：政府只是“稳住价格”，而非“让利居民”。于是，潜在购房者继续选择“不见兔子不撒鹰”，等待更大力度政策，形成“越救越观望”的逆向选择。

五、取消土地财政：一条不得不走的“独木桥”

所谓“取消土地财政”，并不是让地方政府“喝西北风”，而是把一次性出让收入分摊到房屋存续周期的经常性税收，即“重保有、轻交易、稳基数、长收益”。国际通行做法是以房产税、城镇土地使用税、空置税、资本利得税等组合替代土地出让金，让公共品投入与税收回报在时间上匹配、在空间上受益主体明确。

对中国而言，这一步跨越涉及三大“硬骨头”：一是央地财政关系重构，需要把增值税、消费税、企业所得税等中央税按比例下沉，以填补地方“土地出让金清零”后的35%—40%收支缺口；二是存量房评估与立法，需完成全国近3亿套房屋的确权、评估、争议仲裁、税收优惠等制度基建；三是金融系统重定价，地方政府、城投平台、银行、信托、理财、保险合计约90万亿元的涉房资产必须重新估值，短期不排除引发“局部财政破产—银行坏账—央行再贷款”的风险出清。

然而，不改革的代价更大：若继续维系“土地财政”，则2025—2030年每年仍需至少7万亿元土地出让收入才能覆盖地方债利息+ PPP政府付费+ 城投债到期+ 专项债配套，这要求房价在未来五年再涨50%以上，显然与人口拐点、收入预期、城镇化放缓的基本面彻底背离。届时，地方政府将被迫走向“更大规模的国企股权出售+ 更高幅度的罚没收入+ 更隐蔽的政府性基金”，最终把“土地财政”演化为“罚款财政”，社会成本只会更高。

六、从“救市”到“救预期”：需要一次里程碑式的政治宣示

经济学者喜欢说“预期比黄金更重要”。当下中国房地产的预期陷阱，并非简单的“买涨不买跌”，而是“永远不知道底在哪里”。打破困局的唯一方式，是让购房者确信“体制性成本确定性地下降”，而非“政府只想稳住地价好卖地”。

这需要一次里程碑式的政治宣示：以全国人大授权形式，明确“十四五”期末前启动房产税立法，同时承诺“新增住宅土地供应全部实行年租制”，并对存量房给出“评估价—税率—免征面积—过渡期”的透明路线图。只有把“政府让利”从口号变为可计算的制度现金流，市场才会真正相信“房价有硬底、购房有红利、资产不缩水”。

与此同时，中央财政需同步推出“万亿级存量房收购计划”，把烂尾楼、空置房、法拍房转化为保障性租赁住房，用REITs方式引入社保、保险、养老金长期资金，一次性切断“房价下跌—抵押缩水—银行抽贷—开发商暴雷”的死亡螺旋。如此，房地产才能在“去土地财政”过程中实现“软着陆”，而非“硬崩盘”。

七、结语：楼市不“死”，经济难“生”

“楼市不死，股市短炒”——这句看似调侃的流行语，道出了一个残酷事实：只要房地产还因为“土地财政”而绑架地方财政、绑架银行信用、绑架居民财富，资金就不敢在中长期资产上“下注”，只能在债市、股市、期货之间高频套利，整个经济体便无法走出“低通胀—低利率—低增长”的日式陷阱。

孟晓苏的“三个朴素道理”提醒我们，房地产曾经是、未来也仍将是“中国梦”的重要载体；但“朴素”不等于“正确”，更不等于“可持续”。当房价里的60%体制性成本成为横亘在“梦”与“现实”之间的高墙，任何对房地产“重要性”的抒情，都必须首先回答“谁来为土地财政的退出埋单”。

在这一点上，没有“既要、又要、还要”的中间道路：要么继续拖延，等待人口、收入、预期三重拐点叠加后的系统性崩盘；要么主动闯关，用一次真正的“价格闯关+ 财政重构+ 货币换锚”，让房地产回归到“住”的初心，让城市竞争从“拼地价”转向“拼服务”，让中国经济从“土地红利”走向“人力资本红利”。

楼市不“死”，经济难“生”——这里的“死”不是指价格暴跌，而是指“土地财政”这一扭曲机制的终结。只有当房子不再承担“城市股票”的融资功能，只有当地方政府不再靠卖地度日，只有当居民买房不再是为了“抢座位”，房地产才能真正成为“中国梦”的基石，而非随时可能塌陷的陷阱。

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