一、把“自主权”还给城市之后，为什么住建部反而更急？
2023年8月25日，国务院常务会议首次提出“充分赋予城市调控自主权”；2024年7月，中央政治局会议再次重申“压实地方政府责任”。从文件逻辑看，这是一条权责对等的清晰链条——既然由城市政府最了解本地供需，那就让城市政府决定何时松、何时紧；与此同时，城市政府也必须对当地楼市的平稳健康发展负总责。
然而，一年过去，链条的末端出现了意外：
1. 多数城市“有权不敢用”。据不完全统计，2024年7月至2025年7月，全国337个地级及以上城市中，仅29个城市实质性优化了限制性政策，占比不足9%。
2. 少数城市“滥用自主权”。个别城市在土地财政断崖下跌的压力下，一次性取消所有限购、限售，甚至暗中默许“首付贷”，引发中央工作组的紧急纠偏。
3. 部委层面“看得见、够不着”。住建部、金融监管总局可以天天喊话，却没有哪一道行政指令能够直接干预地方政府的政策按钮。
于是就有了8月16日清晨那篇社评——《市级政府要扛起稳住楼市责任》。标题里的“扛起”二字，已经透露出住建部的焦灼：我给你权了，你怎么还不动？我给你责了，你怎么还推？
二、城市政府为什么“不敢动”？
1. 认知撕裂：在不少地方主官的潜意识里，“房住不炒”仍是一道高压线。尽管中央早已明确“三大工程”“稳楼市也是稳经济”，但谁也不敢保证，自己第一个大幅放松后，会不会被秋后算账。于是，“宁慢勿错”成为最安全的政治选择。
2. 激励错位：中央考核的是“稳地价、稳房价、稳预期”；地方考核的是“GDP、财政、就业”。当两者出现时间差——稳楼市的政策效果往往需要6～12个月才能显现，而财政缺口就在眼前——地方主官自然选择先顾眼前：土地出让能拖就拖，保障房能缓就缓。
3. 工具失灵：过去十年，地方政府调控楼市的核心抓手是“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商），以及土地供给节奏。如今，需求端的人口拐点已经出现，供给端的高库存摆在眼前，传统的“松一点就涨、紧一点就跌”的杠杆公式失灵了。很多城市的领导坦言：“不是不想动，而是不知道动了有没有用。”
4. 舆论绑架：自媒体时代，任何政策微调都会被贴上“救市”或“躺平”的标签。地方政府担心，一旦放松尺度稍大，引发本地居民“房价又要暴涨”的焦虑，进而触发群体性事件，反而得不偿失。
三、再谈“全国一盘棋”的可行性与边界
“既然城市不敢动，那就中央一纸通知，全国一起动”——这个看似痛快的办法，其实忽略了三个基本事实：
1. 楼市的区域分化已不可逆。东北鹤岗与深圳南山，供需结构、库存周期、人口流向、居民杠杆完全不在一个维度。如果全国统一放松，结果很可能是：三四线城市继续无人问津，一线城市核心区再度爆炒。
2. 金融资源无法“大水漫灌”。即使中央统一发文，最终仍需银行系统执行。而银行的风控模型、信贷额度、不良率考核，都与当地经济、财政、人口深度挂钩。一纸行政命令无法让东北某县银行凭空变出按揭额度。
3. 地方债务防火墙已被高高筑起。2023年出台的“隐债终身追责”机制，使地方政府对“以地生财”的冲动大打折扣。即便中央统一要求“加快供地”，地方政府也担心土地卖不出去、城投债暴雷，最终自己背锅。
因此，真正需要的不是回到“一刀切”的老路，而是建立一套新的“中央—地方协同机制”。
四、用“中央定规则+地方定尺度”取代“中央喊口号+地方猜意图”
1. 中央层面：把“红绿灯”直接画出来
住建部、金融监管总局、自然资源部可联合发布“政策负面清单”，明确哪些红线绝对不可触碰（例如首付贷、假按揭、零首付），其余全部放开。负面清单之外，地方政府无需层层请示，可直接调整。
同时，央行、金融监管总局可提前下发“白名单”城市，对库存消化周期低于18个月、人口净流入、杠杆率合理的城市，给予专项再贷款、按揭额度单列、公积金贴息等激励。把“胡萝卜”和“大棒”都摆在桌面上，地方一看就懂，不再猜。
2. 省级层面：建立“容错+赛马”机制
参照当年“科创板注册制”的试点经验，可由省级政府对下辖城市分类授权：
- 一类城市（库存低、人口增）：允许完全自主决定政策尺度，省级政府只做事后备案；
- 二类城市（库存中、人口平）：政策调整需报省级政府“秒批”，48小时内不回复即视为同意；
- 三类城市（库存高、人口减）：政策调整需省级政府与中央部委联合评估。
同时，省级政府每年对“政策创新”进行评比，对去库存效果显著、房价波动平稳的城市，给予新增专项债额度、新增建设用地指标等奖励；对“雷声大雨点小”的城市，公开通报、约谈主要领导。让“敢干”的尝到甜头，“不干”的挨到板子。
3. 市级层面：建立“一把手工程+专业团队”
把“稳楼市”纳入市委书记、市长年度考核的“一票否决”项，但配套成立由住建、金融监管、税务、公安、网信组成的专业专班，统一政策解读、统一舆情应对、统一风险处置。避免过去“九龙治水”导致政策信号相互打架。
4. 社会层面：重建“房价不会暴涨”的预期
住建部可联合权威智库、大型中介机构，按月发布“全国住房库存指数”“租售比健康度排行”，用数据说话：只要库存高于合理区间，政策再怎么放松，房价也难大涨；只要人口持续流出，政策再怎么刺激，房子也难脱手。用透明数据对冲民间恐慌情绪，为地方政府“大胆干”创造舆论环境。
五、留给2025年的时间窗口已经不多
1. 经济大账：2025年1—7月，全国土地出让收入同比下降28%，地方政府性基金缺口扩大到1.7万亿元。如果四季度不能有效止跌，全年广义财政缺口可能突破3万亿元，直接拖累基建、民生、债务化解三大战役。
2. 金融大账：截至7月末，个人住房贷款余额38.2万亿元，其中约4.1万亿元已出现“关注类”风险；如果房价继续下跌5%，关注类可能直接转不良，银行体系将被迫计提超2000亿元拨备，对信贷投放形成二次收缩。
3. 社会大账：2025年高校毕业生1179万人，再创历史新高；灵活就业人群中，约18%直接或间接依附于房地产、建筑业产业链。楼市不稳，就业难稳；就业不稳，消费难起；消费不稳，GDP目标就会落空。
六、结语：与其抱怨“城市不动”，不如升级“游戏规则”
住建部之所以“急疯了”，不是因为权力下放错了，而是因为配套机制没有跟上。
今天的房地产困局，表面上是需求不足、库存高企，实质上是“中央—地方—市场”三方的激励不相容。要想破解，就必须用新的协同机制，让中央定规则、省级做裁判、城市当选手、市场给答案。
住建部真正要做的，不是收回权力，而是把红绿灯画得更清晰；不是天天喊话，而是把胡萝卜和大棒摆得更显眼；不是埋怨“城市不敢干”，而是让“敢干”的城市尝到甜头、“不干”的城市吃到苦头。
2025年留给房地产的时间，只有不到五个月。不要再让城市政府在黑夜里猜意图、在舆论中畏首畏尾。
给它们一束光、一把尺、一条跑道，
让想跑的敢跑，让敢跑的跑赢，
这才是住建部当下最该做的事。
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