一、通缩背景下，物业业绩受影响
根据中指研究院《2026 中国物业服务百强企业研究报告》，经济承压背景下，居民缴费意愿减弱，欠费、缓缴（按季 / 按月替代年缴）成为普遍现象。
历年物业价格监测报告统计：
1、物业百强企业收缴趋势：2021年百强物业平均物业费收缴率 94.23%；2024年降至88.17%，同比大幅下滑4.54个百分点；2025 年进一步回落至87.32%，连续五年持续下行。
行业公认，物业费收缴85%为运营盈亏警戒线，2025年百强均值已贴近临界线，大量中小项目、非头部物业企业收缴率跌破70%，部分三四线小区甚至不足50%。
2、十大、二十个核心重点城市表现：中指长期监测北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、武汉、成都、重庆、南京等20座核心一二线城市住宅物业市场：一方面，重点城市物业费定价均价同步走弱，2025年12月二十城物业均价2.72 元/㎡/月，同比下跌0.23%，武汉、南昌、青岛等城市价格跌幅靠前；另一方面，十大、二十城住宅物业费实际收缴率同步逐年降低，刚需大盘、老旧小区下滑幅度远高于高端改善楼盘。
3、满意度与收缴形成负向循环 ：2025 年全国物业服务行业整体满意度 72.9 分，近年持续走低。业主因公共设施维护、保洁安保、配套服务不到位拒缴、缓缴物业费；企业收缴不足压缩运维预算，服务持续缩水，进一步压低缴费意愿，形成恶性循环。
新房交付阶段收缴率相对稳定，交付 5 年以上存量住宅收缴下滑最明显；老旧小区、刚需盘、空置率高的小区欠费问题尤为突出。多地出台空置房物业费打折政策，间接拉低整体收缴基数。
二、开发商老子的地盘，物业儿子先入为主
1、住房制度改革之后，原有公房房管所管理模式瓦解，大量商品房小区出现。1994 年建设部出台《城市新建住宅小区管理办法》，首次确立物业公司的合法地位，并设置了前期物业服务制度：在全体业主还没有入住、无法成立业主大会和业主委员会之前，由建设单位（房地产开发商）单方面选聘物业公司，签订前期物业服务合同。
2、前些年出台的《民法典》关于物业的内容，曾被多人唱好。不看广告看疗效，对比《民法典》出台之前，物业服务品质并没有发生任何变化，说明法律仍被空置，仍需落实。
3、法律本意是避免小区出现管理真空，但现实执行中，更是完全偏离了立法的初衷：
（1）绝大多数开发商不走公开招投标程序，直接注册自家全资物业公司，或者关联企业接管楼盘，将小区视为开发商的势力范围；
购房合同捆绑了前期物业协议，业主购买房屋时处于弱势地位，没有议价权、选择权、否决权，无权了解和掌握未来物业的一般情况，更无权提出任何要求，只能全盘接受；
（3）在业主入驻率达标后，前期物业也缺乏有效的退出机制；
（4）成立业委会异常艰难。
3、开发商是爸爸，物业就是儿子，父子一唱一和开始双簧表演：开发商为了顺利卖房，会把小区管理权完整交给物业，物业成为小区公共区域、配套设施、停车资源、广告收益、公共维修资金等全部资产的总管。
久而久之，物业认为业主是被管理的对象，自己才是小区的主人。原本只是受委托提供保洁、安保、维修服务的乙方，慢慢变成拥有行政式管理权的主体。
4、在当下的后房地产时代，开发商失去了其它财务进项，只剩下物业这一块“流动的金矿”，无论如何也不能松手，甚至连演也不演了，不断扩张自身权限：管控业主装修、限制小区出入、垄断公共收益、不公开财务账目，对小区和业主利益的盘剥几乎到了疯狂的地步。
作者报道过的一些涉黑案件，多有从征地拆迁、开发销售到物业管理全阶段，利用地方关系和部门保护伞强买强卖、为害一方的情况。遇到这样的物业，业主敢怒不敢言。
三、权力只对权力来源负责
1、“吃谁的饭，挑谁的担”，权力只对来源负责，只听上级（发工资的老板）的。 “来路不正”，决定了物业公司最初的服务对象不是业主，而是背后的主人——开发商。
这一结果得益于物业制度的设计，一开始就偏向开发商一方，相当于国家制度为开发商、进而为其下属企业——物业公司赋予了反客为主的“合法性”。
4、住建、街道、市场监管等部门多头管理，但往往权责模糊，日常很少主动监督物业运作，并且，物业还受街道、居委会委托，承担了一定的基层治理和维稳工作。二者不但难以形成互相监督关系，反而因为共同针对居民的监管合作而有了天然的利益关联。
5、因为物业管理有利可图，所以成立业主大会、业主委员会门槛极高，需要户数和房屋面积双重达标，大量小区数年都无法组建自治组织。个别艰难成立的业主大会，也只是橡皮图章。偶有业主维权，因成本极高，大多不了了之。
如果不能回归“业主大会选聘、对全体业主负责” 的本源，弱化开发商赋予物业的管理权，强化业主自治，那么角色错位、权力膨胀、服务缺位的问题就很难扭转。
6、当然也有个别成功案例，而且证明：只要业主自治，不但管理水平提升，环境得已改善，房价也同步企稳，甚至业主分红的“好事”都开始发生了。
后房地产的“白银时代”，物业管理无疑已是万人争抢的“肥肉”。因为有法难依，因为现实中混淆了所有权与管理权的实质概念，所以有关小区土地、房屋、公摊面积、商铺、经营收益的所有权，以及小区物业的管理权、分配权由谁掌握的争执，还将继续下去。
四、物业：公共秩序失序，自发秩序溃败
1、上面提到，物业制度本来已经成型，法律法规明确可依，但实践中受到各种力量的侵噬而使法定公共秩序出现失序失衡。
此时，“谁强谁为主”的丛林法则开始显现，既冲击公共秩序，并使得可能会自然形成或已初显雏形的自发秩序被弱化、溃败或消失，基层社会呈个体碎片化状态，一旦出现物业服务和商业交易不公，“我是一个人，他们是一群人”，个体之力显然难求公平。
上述结果，盖因法治未能表现出应有的效能，反被弱肉强食的丛林秩序替代：一些物业涉黑涉恶，寻找保护伞，侵吞收益，打压业主即成常态。
2、政法学者皮艺军教授认为，我国是一个中空社会，即由占人口多数的中产阶层和社会组织组成的“民间社会”一直处于空白状。理论上，民间社会不但从事基层治理，也填补千年“社会中空”。
因为中产阶级占比过低，社会组织极不发达，加之传统乡绅和商绅惯例早已消失，所以在“上官下民”之间缺乏有效的缓冲和链接，经常出现上下二极对立，反映在社区，就是物业与业主的矛盾无法化解。
当下，社会治理有两大板块，一是农村的村民自治，二是城市的社区自治。具体到城市社区自治，主体就是业主大会，就是业主自己。
自治权的丧失，导致从农村到城市全面的信任溃败和治理溃败，中空社会因此进一步放大，任其发展，或将影响治理根基。从长远和大局看，将小区物业所有权和管理决定权归还业主，是改善这一窘境的根本。
二〇二六年七月二日星期四
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