近日，北京市宣布取消五环外住房限购套数限制，并大幅优化公积金贷款政策，释放出住房市场进一步松绑的强烈信号。这一调整并非孤例，今年以来，杭州、深圳、成都等热点城市纷纷放宽限购政策，地方政府对房地产市场的行政干预正逐步退场。在商品房库存高企、供需关系逆转的背景下，中国住房市场已到了彻底放开的关键时刻。
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行政调控的历史使命已完成
过去十余年，限购、限贷等政策在抑制投机炒房、稳定房价方面发挥了重要作用。然而，随着城镇化进程放缓、人口红利减弱，房地产市场的主要矛盾已从“供给不足”转变为“结构性过剩”。国家统计局数据显示，2023年全国商品房待售面积达6.5亿平方米，部分三四线城市库存消化周期超过30个月。若继续沿用行政手段强行管控，不仅难以激活市场，反而可能加剧供需错配，阻碍房地产行业的正常出清与调整。
北京此次取消五环外限购，意味着行政调控正从“全面管控”转向“精准调节”。五环外并非传统核心城区，住房需求以刚需和改善型为主，放开限购有助于释放合理需求，促进市场自然流动。这一政策逻辑同样适用于全国其他城市——在住房过剩的背景下，彻底放开市场，让价格机制发挥作用，才是盘活存量的最优解。
彻底放开不等于无序发展
住房市场彻底放开，并非意味着政府完全退出，而是要从“直接干预”转向“制度保障”。当前，房地产行业面临的核心问题并非投机炒作，而是有效需求不足、市场信心低迷。因此，政策调整需聚焦以下几点：
1. 金融政策配套：降低购房门槛，优化“认房不认贷”标准，支持合理住房需求；
2. 保障房托底：加快保障性住房建设，确保低收入群体“住有所居”；
3. 市场秩序维护：加强监管，防止开发商“躺平”或恶意降价扰乱市场。
北京新政中，公积金贷款额度提升、首付比例降低等措施，正是金融配套支持的表现。未来，若能进一步放宽商业贷款限制，并推动存量房贷利率市场化调整，将更有利于激活市场需求。
彻底放开是市场出清的必经之路
房地产行业的健康发展，离不开市场自身的调节功能。过去的高杠杆、高周转模式已难以为继，行业亟需通过市场化手段完成优胜劣汰。限购政策的全面退出，将加速这一进程：
• 价格回归合理：市场自由交易下，房价将逐步匹配真实需求，挤出泡沫；
• 企业优胜劣汰：缺乏竞争力的房企将被淘汰，行业集中度提升；
• 资源配置优化：土地、资金等要素将更高效地流向需求旺盛的区域。
北京、深圳等一线城市率先放开远郊限购，或将成为全国政策调整的“风向标”。未来，更多城市可能逐步取消限购限贷，让市场在住房资源配置中起决定性作用。
中国住房市场已走到彻底放开的十字路口。过去依赖行政手段调控的模式，在新时代背景下逐渐失效。唯有减少干预、尊重市场规律，才能推动房地产行业实现软着陆，走向高质量发展。北京新政迈出了重要一步，但全国范围内的彻底放开，仍需更多配套政策支持。市场化的道路或许会有阵痛，但长远来看，这是行业健康发展的唯一选择。
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