王健林:领跑美国投资潮

 

“在中国做得很好不叫本事,不叫英雄,在任何一个自己做的行业里,把欧美干下去,让洋人见了你点头哈腰,那才是真正的英雄。”


投资美国起潮涌

近年来,中国企业纷纷出击海外市场,企业家们动辄几亿几十亿的抛钱,出手之阔绰,令国际同行艳羡,强势的中国资本得以在世界最引人注目的地方淋漓尽致地展现。

欧美市场是企业家们的最爱,尤其是美国房地产市场,成了一些国有和民营企业竞相下注的热盘,又以疯狂抢购美国大城市地标性建筑而著称和炫富。

2013年,美国时间10月17日,总部位于上海的复星国际发布公告,称其全资子公司已与美国摩根大通银行签订一份购买协议,以7.25亿美元价格,购买了位于美国纽约Liberty大街16-48号的第一大通曼哈顿广场One Chase Manhattan Plaza。

第一大通曼哈顿广场是洛克菲勒家族两栋地标性建筑之一,是一座拥有悠久历史的甲级办公大楼,高达60层,面积2.2百万平方英尺,1961年建成以来,从未易手,还曾于2009年被纽约地标保护委员会授予“纽约市地标建筑”。

之前,2013年6月3日,SOHO中国首席执行官张欣和巴西Safra家族成员Moise已经敲定了关于纽约通用大厦40%股权的交易,包括张欣家族、巴西Safra家族在内的财团同意支付给中东主权财富基金超过7亿美元现金。有报道称,7亿现金用以购得通用大厦40%股权,其余60%股权仍由波士顿地产公司Boston Properties持有。

通用大厦位于曼哈顿城最繁华口岸之一,有纽约天际线“皇冠上的明珠”之誉,是不折不扣的纽约市地标性建筑。这座高50层的大楼,位于纽约曼哈顿第五大道和59街,与著名的广场酒店隔街相望,可俯瞰整个中央公园,也是曼哈顿少有的横跨整个街区的巨型高楼,其总面积达到18.6万平方米左右。租户包括苹果全球旗舰店、雅诗兰黛、威嘉律师事务所、花旗前CEO 桑迪-韦尔会所等,一个个声振寰宇,截止2012年底租赁率为95%。

张欣及其家族这一举动,创下此前中国在美最大一单不动产投资记录。

2013年10月14日,即复星购买第一大通曼哈顿广场前不到一星期,中国房地产开发商上海绿地集团宣布,以总投资50亿美元购买纽约布鲁克林区一房地产开发项目70%股权,两次刷新张欣及其家族创下仅仅月余的历史纪录。

三个月前,2013年7月,绿地刚刚以10亿美元投资拿下了洛杉矶一处地产开发项目。

位于纽约布鲁克林区这一项目,名叫大西洋广场,包括16栋楼体建筑,以及一个顶级运动场,楼体建筑除一栋商用写字楼外,其它为住宅项目以及少量零售店铺,住宅计有6430套,其中30%以上是廉租公寓。

该项目成为纽约20年来最大规模房地产单体项目,鉴于其对区域经济的促进效应,获得了纽约市政府以及布鲁克林区政府的大力支持,纽约州连续三位州长都为其背书。

时间再往前推,2013年2月,总部位于深圳的中国万科企业股份公司,与素有“美国头号房企”之称的铁狮门房地产签署协议,成立合资公司,共同开发美国旧金山富升街201地块,计划建造655套高档公寓,投资金额6.2亿美元。

中国企业2013年扎推井喷的这些美国房地产投资项目,每一个都书写了一页经典的历史,足以令圈内的美国人震撼,同时充分彰显中国房企大鳄们,对经济复苏下美国房地产业的十足信心。

而大连万达集团董事长王健林的粉墨登场,又让以上企业的大手笔,变得相形见绌。

王健林的美国项目

1.精彩并购AMC

2012年5月,大连万达与全球第二大院线集团美国AMC签署并购协议,万达出资26亿美元,包括购买100%股权和承担债务两部分,同时,并购后万达投入运营资金5亿美元,总计支付31亿美元。

AMC院线集团1920年在美国堪萨斯城创建,是北美第二大院线,至今已有92年的历史,旗下拥有347家影院,共计5千多块屏幕,曾首次引入多厅概念,在美国是家喻户晓的品牌。

万达集团收购AMC公司后,将同时拥有全球排名第二的AMC院线和亚洲排名第一的万达院线,万达集团已成为全球规模最大的电影院线运营商,此次并购不仅是中国民营企业在美国最大一起企业并购,也是中国文化产业迄今最大的一笔海外并购。

并购前,此前AMC已连续3年亏损。

不少人质疑,以经营房地产为主业的中国大连万达,能否克服水土不服和文化碰撞,让远在太平洋彼岸电影业最发达国家的电影院起死回生?

经过短短1年努力,在万达经营下,AMC一举扭亏为盈。

接着,万达宣布,其集团旗下拥有的美国AMC院线公司以18美元的价格,首次公开发行1800多万股A类普通股,加上超额配售,募集资金近4亿美元,于美国当地时间2013年12月18日,正式登陆纽约证券交易所上市交易。

AMC上市后,公司股权总市值达18.68亿美元,其中万达集团持有股权市场价值约14.60亿美元,相比当时万达收购AMC对价31亿美元,并购后一年零三个月收益超过一倍,创造了中国企业并购美国公司并在美国上市的纪录。

同时创造了中国企业跨国跨行业嫁接美国文化产业获得极大成功的一个先例,一个奇迹。

2.在芝加哥建新地标

2014年7月8日,媒体曝出万达将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米,地上89层的五星级酒店及公寓项目,该项目建成后将成为芝加哥第三高建筑,成为当地新地标。

据万达集团方面介绍,芝加哥万达项目地块是东湖岸区域未建的最后一个地块,地理位置十分优越。该项目地处芝加哥市核心地段,位于芝加哥河和密歇根湖交汇处,紧邻千禧公园和芝加哥CBD,步行可到达芝加哥剧院区、博物馆区、密歇根大道等著名休闲娱乐场所。总建筑面积约为13.14万平方米的芝加哥万达大厦项目,包括拥有240套客房五星酒店以及高档公寓和商业等。

万达集团董事长王健林信心满满地表示,投资建设芝加哥项目只是万达在美国不动产投资的第一步,一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市进行五星级酒店投资。到2020年,万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店。

3.在洛杉矶建高端项目

2014年8月,万达集团宣布中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块,将投资12亿美元,建设高端综合性地标项目。

万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段,项目占地3.2万平方米,总建筑面积约11万平方米,其中地上约8万平方米、地下约3万平方米。

从项目地步行的话,到全美著名商业街之一的罗迪欧大道仅10分钟,车驾至加利福尼亚大学洛杉矶分校UCLA行程仅5分钟,距好莱坞车程10分钟。项目西侧紧邻著名的洛杉矶乡村俱乐部,有高尔夫球场,是众多政要和好莱坞明星的休闲去处,周边有半岛等国际顶级酒店。

此次投资洛杉矶成功,被看作是万达进军好莱坞的重要一步。

据了解,万达将设立洛杉矶办事处,并承担文化类投资的任务,未来将充分整合好莱坞影视产业资源,支持青岛东方影都的运营和青岛国际电影节的举办,同时投资好莱坞影视公司或投拍好莱坞全球发行的影视作品。万达洛杉矶项目也将作为桥头堡,支持中国电影产业走向好莱坞,推动中国文化走出去。

从时间上看,万达登陆美国早于万科、SOHO、复星国际、绿地等,只不过涉足的是文化产业,并非房地产业。而作为中国房地产企业的龙头老大,面对同行掀起的美国房地产投资热,万达岂肯甘落人后?

如此,就不难理解王健林为什么后来居上,大手笔频发的原因了。

从投资规模上看,万达在芝加哥和洛杉矶的两笔房地产投资总共21亿美元,加上AMC的31亿美元,计52亿美元,迫近绿地的60亿美元,暂时位居第二。

王健林前面已经说得很清楚,万达今年内还将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市进行五星级酒店投资,投资规模虽然尚未明说,可谁都不会怀疑,总投资规模不会小,只要再增加哪怕一笔投资的话,万达就将坐上中国企业投资美国市场的第一把交椅。

2014年仅剩4个月,从万达此前的所作所为看,谁都有理由相信,这应该只是个时间问题,且不会太长。

那么,美国的房地产业到底怎样,为什么获得如此多的中国企业青睐,引得中国房地产业名利前茅的企业家趋之若鹜呢?

美国房地产前景

了解一些美国房地产情况的人知道,过去百年中,美国房地产发展一直相当稳定,价格虽然上下波动,一般20年左右会经历一个循环周期,但与社会整体经济发展水平保持着系数极高的平衡,很少出问题。

2008年,这种平衡被打破。美国房贷两大巨头——房利美和房地美相继申请破产,持有“两房”债券的金融机构大面积亏损,引发全球性金融危机。

此次金融危机的直接导火索来自房地产业,它标志着美国房地产泡沫的破灭。

近年来,随着美国政府大力救市,房地产又经历了一个周期,从泡沫的破灭到回归正常,目前正在这个周期的中后期。

这就不难理解,中国房地产企业争先恐后进军美国的原因了,新一轮房地产热即将到来,正是抢滩的好时机,此时不出手更待何时?

事实证明,中国房地产企业老总们的嗅觉灵敏,判断很准。

据美国国家房地产经纪人协会NAR发布的消息,2014年美国房价持续上涨约6%, 50年来房屋营建率创新低,是促进美国房价2014年持续走高的主因。

建造新房屋是缓解库存紧缺的唯一途径,但是房屋开工需要上升50个百分点来满足基本需求。NAR首席经济学家劳伦斯·云说,2013年美国平均房价中位数将比去年上涨超过11%,升至约19.7万美元,2014年美国房价将继续上涨近6%,美国的现房销量在过去两年里累积增加了20%。

美国房地产经济正在复苏,致使美国房价在今后一段时期内还将持续上涨。

另据美国中文电视报道,在过去一年里,中国人豪掷220亿元在美国购房置业,消费金额同比飙升7成,占海外买家消费总额的近四分之一。

NAR发布报告称,相比较其它国家付款方式,中国人更喜欢现金购房,超过四分之三的中国买家选择现金支付房款。加州是中国人的置业首选地,其次为华盛顿州、纽约州、宾州和德州等房价较高的州。

NAR表示,大量中国富人希望在美国拥有房产,一是因为想去美国参观,二是希望将在国内积累的财富向国外分散,CNN的调查显示,中国人在美买房仅有不足四成是为了自住。一些人购房是为了孩子到美国读书,一些中国人变成了房东,在房价低廉地区购房然后出租。

王健林的不动产高端酒店经营,更多从旅游方面考虑,他认为,美国旅行活动的复苏促进了酒店住宿需求。

王健林海外投资计划,是未来10年在全球10—15个主要城市投资建设万达酒店,并希望到2020年营收突破1000亿美元大关,且三分之一的收入来自海外。要实现这一目标,万达的海外并购远未停止,止目前,万达所有的海外投资总规模已接近130亿美元。   

在中国国内,万达地产已成为地产商业的模板,以极大包容度吸纳相关产业整合,如高级酒店、KTV、电影院、餐饮、百货等等,在一座广场或商场里应有尽有,成为独一无二的“万达模式”。

那么,在接下来的美国地产商业运作中,王健林会怎样做,才能确保美国项目的成功呢?

王健林的海外情结

要想知道王健林在美国会怎样做,不妨先了解一下王健林先生的思想,他在中国又是怎样做的?

“在中国做得很好不叫本事,不叫英雄,在任何一个自己做的行业里,把欧美干下去,让洋人见了你点头哈腰,那才是真正的英雄。”

这段话足以为王健林大手笔出击海外市场,作了很好的注脚。

王健林15岁参军,35岁下海,在大连率先从事旧城改造,在东北率先进行股份制改革,在全国率先参与足球,赞助万达足球队,在地产界率先开创“订单商业地产”模式,率先尝试房地产信托基金等。

其胆识可见一斑。

大胆并购全球第二大、经营已深陷亏损的美国院线集团AMC,让王健林和他的万达出尽了风头,业界评价,太过冒险。

王健林的原则则是“富贵险中求”,最关键的是要敢闯敢试。

王健林出生在一个军人家庭,父亲参加过长征和抗日,受家庭影响,王健林崇尚雷厉风行作风,别人敢干的他干,别人不敢干的他也敢干。

王健林淘得的第一桶金,来自当时同行前辈不敢或不屑于干的项目:旧城改造。

当时,大连市政府北面有个棚屋区,很不雅观,市政府领导指着那一片破破烂烂的房屋对王健林说:“就是这里,想开发多少就给多少。”

回家一算账,王健林发现,改造成本一平米就要1200元,而当时大连最高房价也不过1100元一平米,怪不得没人愿意做。

怎么办?

初入地产圈的王健林决定放手一搏——没有了退路,不搏也不成。

“我们就是做了几点小创新,把暗厅改成明厅,安上了铝合金窗、防盗门,还每家配个洗手间。”王健林说。

结果,1000多套住房两个月全部卖光,每平方米均价1580元,创了当时新纪录。

大获成功。

这些创新现在看起来很一般,但在当时却需要极大的勇气。“那时候,政府规定,只有局级干部住房才能配洗手间,我因为这事儿还差点被纪委审查。”王健林说,“好在那个年代,市场改革思潮风起云涌,当时广东提了个口号,‘遇到红门绕道走’。”

从此一发而不可收。

哪里有旧城改造的项目,别人不愿意干,王健林就去干,公司规模迅速扩大,1992年达到鼎盛,公司占大连市场份额的25%。

这一年,适逢邓小平南巡讲话,鼓励大家“胆子再大一点,步子再快一点”,王健林热血沸腾,开始跨区发展。

他的第一站选择了广州。“东西南北中,发财到广东”,这是当时的一句名言。

经过四五年的努力,屡经挫折、失败之后,王健林和他的万达最终在广州站稳了脚跟。

“敢闯敢试不是蛮干”,王健林说,“敢闯敢试是看准了去试不怕失败,蛮干是没有目的去干。”

从2000年开始,万达由住宅开发向商业地产转型。

说来有趣,公司经营的转型竟与两位老员工得癌症有极大关系。

“两个员工都是创业时候进来的,那个时候没有社保,就是企业自己拿钱为员工治病。我当时决定,不要吝惜钱,能活一天就让他们多活一天,这两个人花了我一百万块钱。”

花钱不是问题关键,最重要的是当公司发展30—40年的时候,员工医药费怎么解决?王健林由此萌发发了公司一定要有长期稳定的发展模式的想法。

为此,万达开了三天会,最终决定转向商业地产。

经过10年发展,如今,万达已经成为中国商业地产的领军企业,王健林将公司的成功归结于三句话:傍大款、产业链和标准化。

王健林傍上的第一个大款是沃尔玛。

“第一次上门跟人家谈联合,一口就被拒绝了,不着急慢慢谈,一次一次上门谈,整整花了一年功夫。”为了说服沃尔玛与自己合作,他上门跑了几十趟,对方终于同意“试一试”。

王健林与沃尔玛的合作模式是,万达选定地段后,根据沃尔玛的需要设计商场方案,以最快的速度如期交付使用,称之为“订单商业地产”模式。

结果,一年之内沃尔玛在中国6个城市试了六次,真正地屡试不爽,不久,美国百胜、新加坡百胜等10多家全球连锁企业,相继加入万达的订单合约,万达巨舰正式形成。

如今,万达模式做到了第三代——城市商业综合体,并形成万达特有的商业地产品牌,地方政府引进万达,很快就能出政绩,所以万达无论走到哪里,差不到都能拥有议价话语权。

做了几个项目后,王健林发现了新问题,当时做购物中心,一般都是请的国外设计中心做设计,不仅成本高,花费时间也很长。

为了节约成本,长久发展,王健林决定建立自己的设计院、商业管理公司,“不能把自己的命拴在别人的腰带上。”

正当万达商业地产形象深入人心的时候,王健林又有了惊人之举,进军文化产业和旅游产业。

此前,万达电影院线早已成为亚洲银幕数排名第一的电影院线,开业五星级影城86家,拥有726块银幕,其中IMAX银幕47块,占有全国15%的票房份额,成为电影业老大。

目前,万达电影院线与万达商业地产都在筹备单独上市,虽然电影院线业务起步较晚,但发展态势十分惊人,有分析人士认为,很可能万达的电影院线业务先于商业地产实现上市。

王健林非常看好这两个产业,已经开始全面布局,文化产业已经形成了中原文化区,大型舞台演绎,电影制作放映,连锁文化娱乐也就是量贩KTV,以及字画收藏5个业务板块。另外,还有长白山、西双版纳等四个旅游度假区项目。

稳居中国第一,已经不能满足王健林胃口,去年,他放出豪言壮语:“万达要做就做全产业链的世界第一。”

成立演艺公司、投资旅游地产、建酒店、开KTV等,万达四处出击,至2011年,万达总收入1051亿元,首次进“千亿”行列。

2014年,在《布斯》排行榜上,王健林以151亿美元净资产跃升为中国内地首富,他的财富较2013年增加了65亿美元。

在成为中国巨无霸的同时,王健林伺机进军国际市场,除美国项目外,早在2013年6月,万达宣布斥资10余亿英镑投资英国,其中,3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司,7亿英镑在伦敦投资建设五星级酒店。

2014年上半年,以2.65亿欧元的价格,从西班牙银行业巨头西班牙国家银行手中收购马德里地标建筑“西班牙大厦”。

“西班牙大厦”为佛朗哥独裁时期的标志性建筑,修建于1948年至1953年,高117米,内有25层楼。这座建筑材料为白色与红色砖块的大厦与邻近的马德里塔楼,同组成了新哥特风格建筑群。

与宣布洛杉矶项目仅仅过去4天,2014年8月12日,万达闪电般宣布并购澳大利亚黄金海岸市的珠宝三塔项目。完成并购后,万达作为绝对控股股东和原业主共同开发该项目,该项目计划投资9亿美元,拟建设五星级万达文华酒店和酒店式公寓。

此笔收购达成后,万达已完成海外第五个五星级酒店的布局,今年以来万达海外投资已超过500亿元人民币,合80多亿美元。

万达模式复制美国?

王健林成为内地富豪第一人,主要得益于万达模式的急剧膨胀,触角所及达全国80多个城市,CCTV经常播出一句著名广告词:“万达广场就是城市中心”,宣传的正是这种模式。

打造城市综合体。

从2005年开始,万达地产商业进入到以广场为中心,打造城市综合体阶段。万达广场包罗万象,涵盖了大型商业中心、五星级酒店、高级写字楼、公寓、住宅、国际影院等多重业态,真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合,大商业部分开始全部持有,

业态配比更为科学合理,形成极为鲜明的万达特色。

这种城市综合体具有集约化布局的极大 优势,从而办一个火一个,以至于“跟着万达走”或“跟着万达,就能发达”,一时成为流行于零售商中的网络热词。

万达广场同时还是室内步行街。

这种遵循集约化的规划理念,以全新思维打造,被称为“商业中心的灵魂与纽带”的步行街,实现了建筑体平面立体的互动,确保了万达广场持久、旺盛的生命力,

对项目选址产生的重要影响。

除了市中心外,城市副中心以及新兴中心区,渐成万达布局重点,万达所要做的正是启动这些区域,通过万达商业模式的带动,激活整个区域的繁荣甚至整个城市的经济提速。

万达地产商业模式的极大成功,带动了万科、金地、保利、绿地等地产大亨,有的主动转型商业地产开发,有的不得不被动提高商业地产战略布局比例,以求跟上时代步伐。

商业地产兼具商业、地产和资本三重属性,一个商业地产项目往往牵涉到地方政府部门、开发商、运营商、居住者、投资者、经营者、消费者等多方利益。企业是否拥有雄厚的资金实力和强大的品牌影响力,是否拥有独一无二的商业资源和前瞻性的战略眼光,构成了一个个难以跨越的门槛。

因此王健林把做商业地产,总结为五难:定位难,规划难,招商难,管理难,资金难。

“国际万达”的辞典里有这样一条标准,那就是国际级。

在与万达有着良好合作关系的逾6000家商家中,包括家乐福、肯德基等国际知名品牌,以及国美电器、华润万家等国内一线大腕,更有万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场等“御用”型主力商家,无比雄厚的商业资源使每个万达广场项目在开工之前,主力店招商就已经基本解决。

很多世界500强企业,因万达的屡战屡胜而成为忠实的拥趸,万达到哪他们就跟到哪。与此同时,更有无法统计的中小主力店,因为携手万达而实现了连锁化扩张,企业的品牌形象日益深入人心。

万达收购AMC后,王健林在接受记者采访时,谈了万达之所以成功的诀窍:“我们和AMC的核心管理层进行了长达一年的谈判,调整他们的思想意识。万达把每年的目标落实到每个月、每周、每个影城,分成成本、收入和利润三个指标考核。

我们定好了AMC今后4年的营运目标,与管理层的收入挂钩,一切谈妥了才签约,然后才和股东谈。否则你跟股东谈好,管理层一个不高兴,唰一下走掉70%的人,买了就麻烦了,几年以后走两三个人不怕,但一开展还是要稳定管理层,所以我们先把这个谈下来。我们也给了管理层一个政策,把净利润的10%作为奖金,另外每个人给4-5年分别不同中期的雇佣合同,就这小小的两点调整,就把公司的活力激发出来了。”

无疑,运作AMC的成功经验,会对王健林雄心勃勃的美国计划产生影响。

无论是万达的芝加哥项目,还是洛杉矶项目,都明确提到了酒店主业之外的公寓和商业经营。因此,在中国屡试不爽的万达模式,如果有一天不经意间被移植到了太平洋对岸的这块热土,并获得极大成功的话,世人当不应该感到吃惊。