要点：

       1.华夏幸福是爆发危机里规模最大的一家房企。它不仅对中国债券市场产生了巨大影响，也波及了环京多个城市。

       2.不仅仅是个经济问题，还是个金融问题，还是个政治问题，又在环北京，所以政府这么关注。

       3.省里边成立了华夏幸福的领导专班。省市政府都成立了专班，多次开会，多次调度。

       4.危机化解稍有不慎将爆发系列重大风险。

       5.去年四季度以来，共偿还股票、抵押、债券等融资四十七亿元。

       6.现状是连利息和工资都发不了了。

       7.钱，可以暂时不还了。

       8.昨天那位行长说的非常恳切，说钓鱼你还得给个鱼饵，有块馒头呀。

       9.大家离开没问题，这是一个双方自愿的选择，希望大家不仅要讲职业，还要讲点义气。要求大家留下，能和公司一起化解风险。

       10.突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀。

       王文学2月2日的内部讲话

       大家好，很长时间没和大家见面了，今天的见面算是一个很特殊的内容。接下来，就由我把公司近来一些情况给大家讲一讲。大家已经知道了，昨天我们主会场在廊坊，一共五个地方召开了公司的金融债权人大会。

       为什么召开这次会议？是在什么背景下召开的？是怎么回事儿？公司现在发生了什么？我想我在这里非常真诚的和大家通报一下，以及下一步的走向，我都会如实的说。

       公司发生了什么呢？我把我昨天在这个债权人大会上的发言节选一部分，和大家说明，和大家无关的，我就省略。

       一、公司当前的流动性困境及其原因分析。

       公司确确实实发生了流动性的问题，这个问题我们不能再回避了。华夏幸福是河北本土成长的一家民营上市企业，是产业新城开发ppp模式的破冰者和践行者。

       自二零零二年在固安开发建设第一座产业新城以来，我们始终坚持把发展实体经济放在首位，实实在在发展产业集群，兢兢业业盖好新城，积极推动都市圈县域经济高质量发展。

       这与国家新型城镇化、工业化战略十分契合。也与十四五规划重点推进的现代化都市圈战略不谋而合。

       直到今天我们依然初心未改，信心未减。华夏幸福的战略方向没有问题。

       最近我也在日夜反思，公司为什么会走到今天这一步。公司当下的困境有外部冲击的严重影响，但核心还是内部原因造成的。

       今天我要坦诚的和大家来通报一下华夏幸福发生了什么。第一是错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中。

       二零一六年以前，公司的投资布局集中于环京区域。市场销售及回款占比达百分之九十以上。由于对形势误判，后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩。

       初步测算，四年来累积影响公司销售回款超过一千亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。二零一六年底，大规模收并购狂飙突进，但是项目质量不高，过于集中在环京区域，给资产盘活带来较大困难。

       第二，新拓区域尚在培育中，效果不及预期。二零一七年环京形势发生重大变化后，虽然公司当机立断，迅速调整布局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域投资力度，

       但船大难掉头，调动效果不够显著。环京仍占百分之五十左右，而外部主要区产区尚处于前期资金投入阶段。对公司业绩贡献有限。

       第三，前期扩张激进，管理不够精细。二零一四到二零一七年提出了三年百园、三年百城、三年百镇等计划。超出公司自身能力，拓展区域过多过散，质量参差不齐，有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需求。

       经营管理不精益，如TOD轨交、医疗等业态没有取得显著成效。消耗和占用了公司大量资金，考核机制不够健全。曾经，过分强调规模指标，忽视效益指标。

       最近一段时间，我不断深刻反省，认识了突出问题是在公司取得成功后个人有所膨胀。虽然以未来美好愿景作为公司计划实施的基本依据，但部分管控工作没有做到位，这也是出现今天这个局面的重要原因。

       第四，多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。二零二零年初开始的新冠疫情对公司经营业绩产生冲击，这是全国性的。二零二零年五月，第二波环京疫情加重，管控力度加大。不仅影响环京销售，还使供地滞后，这是区域性的。对疫情影响估计不足，应对措施不力，对货值和年度签约影响巨大。

       当下疫情已是第三波，接踵而来的疫情导致环京市场断崖式下降，公司经营更加困难。

       在以上内外因素的综合作用下，公司出现了债务偿付问题，二零二一年到期需偿付金额高达千亿元。截止二零二一年一月三十一日，也就是昨天为止，公司货币现金仅为二百四十亿元，且基本上都是受限资金。新增融资又全面受阻，业务现金流根本无法覆盖偿付需求。可注入的资金，基本枯竭。危机由此触发，这是所有人都不愿意看到的局面。

       二、政府、股东及公司正千方百计化解危机。

       去年下半年，当意识到公司经营出现以上问题，我们没有贻误战机，首先立刻采取系列措施，积极自救。并及时与股东沟通，寻求支持。在公司想尽了一切办法，用尽了最后力量之后，危机仍未得到有效解除。

       不得不紧急向河北省委省政府、廊坊市委市政府求助。我们开展了以下工作：

       第一，多措并举、千方百计内部挖潜。一是降本增效，在经营生产中严重支出。如二零二零年下半年，管理费用、营销费用同比下降百分之二十五；

       二是提升回款，包括成立盘活专班，处置和盘活存量资产。如二零二零年推动部分项目进入盘活程序，实现回款六十一点七亿。并开展四次大规模住宅促销活动，增加销售回款约35亿。二零二零年四季度，外部形势已发生深刻变化，为确保不逾期不违约，公司融资支出达四百九十一亿元，加剧了资金紧张的局面。

       第二，股东齐心协力全力救助。我作为华夏幸福大股东和实控人，责无旁贷履行了大股东的责任，千方百计通过直接资金支持、担保增信支持、合作伙伴拆借，多种方式投入资金，共计支持华夏幸福资金九十三亿。

       在竭尽全力支持华夏幸福度过难关的同时，华夏控股也积极筹措资金解决自身的流动性问题，防止关联爆雷。去年四季度以来，共偿还股票、抵押、债券等融资四十七亿元。

       第三，积极寻求市省市政府帮助。为守住不发生重大风险的底线，在明显感觉到自身无力扭转局面后，我本人当面向河北省委省政府、廊坊市委政府相关领导汇报了公司的具体情况寻求政府支持。

       河北省委省政府、廊坊市委市政府高度关注，立即成立协调指导小组，与华夏幸福保持全天候全方位密切沟通。直接指导风险化解工作，研究制定紧急纾困方案和重大风险处置预案，推动相关措施尽快落地。

       中国人民银行及中国银保监会、中国证监会等金融监管部门高度关注华夏幸福的流动性问题，开展了大量指导协调工作，帮助我们稳定了局面。感谢的话我就不说了。

       第三个大方面，是切实履行企业主体责任，千方百计确保有序经营和可持续发展。华夏幸福有息负债规模较大，涉及机构多、债务类型复杂，主营业务包括产业新城开发建设和相关住宅业务，危机化解稍有不慎将爆发系列重大风险。

       目前，在金融监管部门、河北相关政府部门及华夏幸福共同努力下，整体风险管理方案正在拟定，大家听清楚，整体的风险管理方案正在拟定。这个方案的制定、实施需要一个过程，不可能一蹴而就，许多重大措施需要反复研究论证，也需要得到全体债权人的理解与支持。

       今天我先就化解危机的阶段性目标及公司自身的下阶段采取的措施，和各位同事来通报一下。

       第一，千方百计保持有序经营。一是最大限度的保障员工队伍稳定，最大限度保证资产安全，这是当下化解危机的重要基础；二是保证经营稳定，确保正常交房、正常销售，资金正常回笼；三是积极主动瘦身缩表，对资产分块处置，加快盘活高周转可变现资产；四是持续优化公司产业发展等主营业务，增强产业协同效应，培育新的业务增长，助推实体经济发展；五是持续降本增效。通过核心管理层降薪、组织优化业务调整措施，加强成本管控。

       上述工作是无悔行动，我们一刻也没有停止。

       第二，大股东同时制定自身债务偿付方案，在此基础上，竭尽全力支持华夏幸福。

       第三，积极配合做好整体风险化解方案。下一步在有关政府及监管部门、债委会的共同指导下，华夏幸福和华夏控股整体风险化解方案的制定工作将持续推进，我们将全力配合，充分听取广大债权人的意见和诉求，加快推进方案成型。

       其中关于债务偿付的总体思路是通过快速处置资产、提升资金水平、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作的手段，分阶段实施常态计划，力争尽快达成多方共赢的相关方案，竭尽全力最大化保障各位债权人的根本利益。接下来是我对债权人说的，就不在这里就说了。

       因为昨天开了债权人大会。我就把昨天的基本情况，在这里给大家有一个基本的通报。接下来我再讲几条。

       一个是领导非常重视。这个事情我最早十一月二十六号就和省里汇报了，省里边成立了华夏幸福的领导专班。省市政府都成立了专班，多次开会，多次调度。

       第二，下阶段我们要干什么事情。实际上发生了这么多事情，电视机前的同事，很多没有感觉，没有感触。下一步，我们干什么？还是要有去经营。

       产业新城，该搞的还得搞，该招商还得招，孔雀城咱们还得建，还得卖。

       有序经营是下一步的工作核心，这也是我们履行主体责任的核心工作。但有些前提。现在要抓有序经营，跟之前比可能有些束缚，毕竟是非正常状态。

       第三，积极推动风险化解工作。风险化解两个大的方面，一个是方案的制定，整体的这个化解方案到底是个什么？整体方案是在省委省政府的直接指导下推动落实，很多的事情超越了我们的想象。

       第二个化解方案，其中一个就是债务的偿付方案。所谓债务偿付方案，就是金融债务方案。我们有两千亿的金融债务，昨天晚上公告了，我们有违约。

       违约不可避免。接下来核心工作，是和这些金融机构谈展期谈置换我给大家讲了，我们光是一个四季度，融资性支出四百九十亿。

       有序经营是化解方案的前提。如果有序经营，现状是连利息和工资都发不了了，你怎么能够跟人家谈展期。

       昨天那位行长说的非常恳切，说钓鱼你还得给个鱼饵，有块馒头呀。那这块馒头、鱼饵就是有序经营。

       第四，今天是核心干部大会，在未来有序经营的前提下，我们优先保障员工利益，你们可以记上。

       但是今年春节之前有点小状况，因为有农民工的问题。正式状态一定先保了大家工资，再说别的支付。

       可以不交房租，但是不可以不发大家工资，工资支付是排第一位的。

       这是我跟大家讲的，也希望大家和身边同事讲清楚，未来优先保证员工利益。

       最后，我再说两句别的事。

       我是靠理想驱动的，前面是诚意正心干好产业新城的。

       华夏幸福走到今天，从九八年七月十号成立，实际上是四月十二号拿到的第一块地，到今天，我们干了二十三四年。我们干过很多事，也凝聚了很多团队。

       今天，我也不跟大家讲理想，也别讲情怀，咱们就讲讲哥们义气。

       困难确确实实是存在的。那么面对困难，大家可以选择离开，并不是说开完会，大家举手一鼓掌，完了之后好好干。都是理性的人，经济的人，这是一切问题的假设，别唱高调。

       大家有的还要养家糊口，有的还要新的事业追求，这个跟道德无关，不是说你对老王就不好。第二句话我也会说了，大家离开没问题，这是一个双方自愿的选择，你们是职业经理人，我是职业企业家，我们互相都要表现出来职业水平。

       第二，我觉得咱们也得讲点义气。确实遇到困难了，这个困难需要我们一年或者一年多，甚至两年的时间去化解。化解的时候需要我们有团队去有序经营、需要有团队去和债委会打交道、需要有团队和金融机构去沟通。的确需要人。

       咱把职业去掉，我希望那些还能讲点义气的弟兄们留下来，帮助我帮助企业。因为现在政府是属地主体责任，华夏幸福是企业主体责任，我是实际控制人，我就是主体责任的落实者。所以，大家如果感觉到老王还不错，过去不错，还行，大家留下来帮助企业走上正题。

       我可以负责任的讲，华夏幸福一定会存在。华夏幸福未来还会经营，产业新城还得干，还孔雀城的房子还得盖，盖出来的房子还得卖。这是必须的，否则，大家承受不了。为什么？两千多亿的金融资产，十三万套房子，政府不管你怎么办，卖给了北京五万套，一万套给西城区，五千套在东城区。

       我们不仅仅是个经济问题，还是个金融问题，还是个政治问题，又在环北京，所以政府这么关注。

       不像某些企业，都靠自己干。咱们不一样，领导真是天天指导、事事推动。华夏幸福还是存续的，所以我希望大家不仅要讲职业，还要讲点义气。要求大家留下，能和公司一起化解风险。

       我给你把结论说下，大家可能会担心，我们会经历多少困难，我要告诉你，最后风险必须化解了，这是结论。怎么弄，大家拭目以待。

       最后，我也想到对有些同事，在我还能说的情况下，提出表扬。特别是从二零年的十二月二十五号，到今天一直站在廊坊的弟兄们。撇家舍业，没日没夜加班连续通宵的大有人在，像财务团队、融资团队、写作资料团队。多少通宵啊。

       一开始开会我是拉着中兵（华夏幸福副总裁）开的，后来我就放弃了，我不行了，我就落实了姜伟（融资中心专业副总经理），姜伟后来也开不了了，又给派了范峥（融资中心 高级经理），现在就范峥坐在我旁边开会。到最后，范也开不了了。我就只有跟着秘书小胡，以前我都不认识。

       班长不行了，连长上。咱们是反过来，老总不行了，副总上，副总不行了部门总上。部门总不行了，科员上。就这样，才营造了昨天。

       所以大家知道，最后一定要化解。过程中，在廊坊战斗过的弟兄们都是值得骄傲的。将来你人生当中，可以吹吹牛逼，说我们目睹了、看到了老王不行的时候，我个人怎么干的。

       反过来我也说某些单位，公司需要他们的时候以各种理由搪塞，就是不来廊坊。你拿了多少工资，多少奖金，拿这个奖金行不行？哥们，你想过没想过，要是我以前的性格就得跟你闹一闹。现在我也觉得没必要了，但是哥们儿你做人行吗？你觉得这么做人行吗？

       我今天是不行了，对你怎么样不了，但是社会自有公道。

       你以这个形式对待华夏幸福，以这种方式对待王文学，内心会内疚的，会得到社会的对你的治理。

       我也说大家是职业经理人，咱是哥们儿，我是职业企业家，要讲职业：

       今天我干到这，愿赌服输，我早就说过。

       过去的时候喝酒多好。但享受的了那时候的好，我也能忍受现在的煎熬。但是作为员工，每个弟兄，我们也应该讲点义气。如果需要你讲义气的时候，你就拿职业说话。哥们，咱们何以相忘于交？

       我讲完了，谢谢。

       华夏幸福称与部分金融机构达成展期

       2月1日晚，华夏幸福对外披露近期债务逾期问题。自1月29日起，华夏幸福开始停牌。

       截至目前，华夏幸福发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品。目前，公司正在与逾期涉及的金融机构协调展期相关事宜。

       对于债务逾期的原因，华夏幸福在公告中表示，因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，自2020年第四季度至今，公司到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元。公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。

       华夏幸福公告，公司流动性阶段性紧张导致债务逾期，可能会对公司经营和融资产生一定影响。公司正全力协调各方积极筹措资金，以尽快解决相关问题，并已与部分金融机构就展期等达成共识。同时，在地方政府的大力支持下，在主要股东的积极协调下，公司正在制定短中长期综合化解方案，公司将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。

       针对公司流动性紧张问题，华夏幸福金融机构债权人委员会组建暨第一次会议已召开，确保金融机构债权人形成合力，以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解华夏幸福债务风险，依法维护债权人合法权益。

       华夏幸福披露，截至2021年1月末，公司货币资金余额为236亿元，其中可动用资金为8亿元，各类受限资金为228亿元，主要为住宅预售监管资金等各类受限资金，受限资金无法用于偿付金融机构负债。

       上述228亿元受限资金中，包括政府专项监管资金28亿元，园区专项使用资金15亿元，自有住宅受限资金73亿元（包括按揭保证金、预售监管资金、预储金和工程保证金等），合作住宅项目资金78亿元（公司无法单方面使用），园区履约保证金2亿元，海外受限资金17亿元，其他受限资金15亿元（以上数据未经审计）。

       华夏幸福2.3号起暂停所有债务偿付 包括贷款、债券和非标

       REDD引述四位知情投资者称，华夏幸福管理层表示，将从2月3日起暂停所有的债务偿付，包括债券、贷款和非标债权产品。业内人士称，这意味着标准化债券实质违约即将到来。

       惠誉第三次下调华夏幸福长期外币发行人违约评级(IDR)至“CC”。据其披露，华夏幸福5.3亿美元离岸债券将于2月28日到期，3月还有约140亿元境内债券到期或行权。此后本年度仍有230亿元债务压顶。

       2月1日华夏幸福“自爆”债务情况，公司及子公司银行贷款和信托逾期本息合计52.55亿元，去年第四季度至今，公司到期需偿还融资本息金额559亿元。

       受此消息影响，华夏幸福境外美元债暴跌。彭博数据显示，其2022年9月到期票据每1美元下跌了创纪录的13.2美分，至27.5美分。股票自1月29日以来一直停牌。

       平安：风险敞口540亿 已做好拨备准备

       2月2日，平安人寿披露，受让平安养老险受托账户持有的“平安养老–九通基业基础设施债权投资计划”等10笔另类金融产品，融资主体或担保主体为华夏幸福以及九通基业，部分金融产品的管理人为平安养老、平安资管。根据公告，平安人寿此次投资金额共计不超过155亿元，涉及平安养老受托管理费每年不超过9600万元以及平安资管受托管理费每年不超过750万元。

       涉及的10个投资标的分别为：

       中信信托·九通基业贷款集合资金信托计划

       光大信托-九通基业集合资金信托计划

       中信信托·信颐1号债权投资集合资金信托计划

       光信·光乾·尊享17号集合资金信托计划

       平安养老-九通基业基础设施债权投资计划（三期）

       平安养老-九通基业基础设施债权投资计划（二期）

       平安养老-九通基业基础设施债权投资计划

       平安养老-华夏幸福基础设施债权投资计划（一期）

       平安养老-华夏幸福基础设施债权投资计划（二期）

       平安-九通基业基础设施债权投资计划。

       2月2日，平安养老险再次披露，平安养老险以保险资金受让底层融资人为九通基业、担保人为华夏幸福的四笔金融产品，审议的受让金额不超过24亿元，审议的底层担保金额不超过36亿元，关联交易审议金额合计不超过60亿元。实际签署的合同涉及的受让金额为12.61亿元、合同涉及的担保金额不超过16.87亿元，关联交易合同金额合计不超过29.48亿元。相关关联交易协议于2021年1月11日签署并成立生效。

       平安集团是华夏幸福第二大股东。2018年7月10日，华夏幸福公告称公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。截至2020年3月末，华夏幸福十大股东中，平安集团已获得25.11%股权。

       平安集团入股华夏幸福，双方同时签订了对赌协议：华夏控股承诺，以华夏幸福2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏控股将对平安资管进行现金补偿。

       2月4日，中国平安（601318.SH)举行了2020年度业绩线上发布会。

       发布会中，平安集团总经理、联席CEO谢永林回应华夏幸福债务危机时表示，平安集团当初选择投资华夏幸福，是看中了其产业新城、支持地方政府发展的的商业模式，与险资投资特点相契合。华夏幸福近两年出现流动性困难和债务危机，主要受三方面影响，一是宏观经济和政策调控，影响了华夏幸福的回款；二是疫情影响，三是扩张太快，导致其经营遇到比较大的困境。

       但目前地方政府正在积极的对华夏幸福施救。

       此外，谢永林表示，目前华夏幸福已经成立了债委会，商议对其债务展期或者采取其他措施，平安集团作为债委会主席，对后续任何安排都很清楚。

       最后，谢永林表示，华夏幸福是平安八万亿投资组合中的一项，对其股权投资180亿，表内投资360亿，后续会做好拨备准备，平安对其总敞口一共540亿，但这不代表损失540亿。平安对投资一贯持有稳健谨慎的态度。未来华夏幸福债务处置有其他情况，会进一步通报。

       延伸阅读：王文学与华夏幸福的20年「浮沉录」

品牌观点（ID:daily-case）原创

作者 | Ada

编辑 |Reyna

       2020年，一场疫情让“新基建”之风席卷全国，站上了历史性机遇的风口。而承载了培育新兴产业、促进产业聚集等功能的产业园区，也因此迎来了市场目光的聚焦。

       观点指数研究院发布的报告显示，2020年中国产城发展企业运营表现中，华夏幸福、招商蛇口、张江高科名列前三。

       这三家公司也都很有意思。招商血脉、蛇口基因，招商蛇口背靠的是大型央企、香港四大中资企业之一的招商局集团，标杆是深圳的蛇口模式，即“前港-中区-后城”的综合开发。

       张江高科的崛起，则离不开上海浦东新区开发的时代背景，作为新区的四个重点开发区域之一，如今有“北中关、南张江”的美誉，云集了阅文集团、趣头条、盛大网络等科技企业。

       但说到“另类”，当属华夏幸福。虽然名字看上去最为“正统”，却是实实在在的民营企业，其创始人王文学也相当“传奇”，市场上一面流传着他的“江湖”经历，一面揣测着他的“官方”关系，平添几分“神秘”气息。

       2019年，华夏幸福迎来营收首次突破千亿的高光时刻，但“光环”下仍有“阴影”缠绕，近有与平安的业绩对赌压顶，远有“产业＋商业”新战略的探索风险，颇有几分“不成功便成仁”的意味。

       但查询新闻，关于华夏幸福商业地产的最新报道却不是“好消息”:

       而武汉长江中心项目是华夏幸福去年新增的首个“商业综合体项目”，今年4月14日，该项目正式举行开工仪式。

       一、大势中沉浮

       在媒体的报道中，王文学可以说是各种意义上的“白手起家”。

       1965年，王文学出生在河北霸州的一个普通家庭。早年间，中专学历的他在河北省廊坊市交通局运输公司工作。1992年，王文学下海开了家火锅店，不到一年就扩大了规模。

       通过与前来火锅店吃饭的政府官员交流，王文学知晓并拿下了第一单与地产相关的生意——政府楼堂馆的装修，其业务还一度从廊坊延伸至霸州周边。

       但第一次沉重打击随之而至。1997年，亚洲金融危机爆发，全国财政收紧，1998年，中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所，财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。

       王文学陷入两难，上面是政府追款不成，下面是供应商施工队欠款无法结算。那年春节，他不得不外出躲债。据《财经》报道，接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

       但王文学没有一味纠缠政府，也没有耍赖逃避欠债，反而做了一个让所有人都很意外的举动：他在廊坊市政府领导的办公室里，当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债将用自己火锅店挣的钱来还。

       不难想象，此举为他与政府打交道的过程中留下了多少印象分。1998年6月，国家取消福利分房，中国房地产市场起步，得知廊坊市有块地要做开发的王文学，找到有关部门，获得了开发土地的批条，又从银行获得贷款，盘下地来做开发，这也是后来的“华夏花园”项目。

       1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身，并在河北先后开发了三个地产项目。2002年，王文学拿下固安工业园项目，走出了转型产业地产的第一步。

       但他很快遭受第二次打击。2003年，各地大兴土木建设开发区，甚至侵占农田，国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。

       好在危急时刻，王文学的下属找到了文件的例外条款，大意是，除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外，其他开发区一律关停，一番周折下保住了固安工业园。

       王文学的“押注”没有错，申奥成功的北京加大企业外迁力度，固安工业园逐渐发展起来。

       二、“救兵”平安

       在固安工业园的基础上，华夏幸福将重点转到产业地产，并逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。

       即，主要通过PPP模式，与地方政府合作建设产业园区，同时，在园区内以及周边进行大规模的房地产开发，赚取地产和房产的升值差价。

       这意味着华夏幸福要做到两点：一是得到地方政府信任，拿到产业园区开发项目。二是把产业园区做起来，提升地块的价值。

       多年开发产业园区的经验终转化成为竞争性优势。首先，深谙政府需求。华夏幸福制订了“一年出形象、三年成格局、五年大发展”的园区开发路线图，并获得各地方政府的高度认可。

       其次，深谙产业规划和招商引资。据当时的媒体报道，华夏幸福打造了一个国家级的3000人招商团队，占总员工比例超过15%，其中，半数以上拥有研究生学历，有大量外企和咨询公司的职业经理人，还有不少当地政府部门出身的公务员。

       2007年，华夏幸福在廊坊市大厂县拿下潮白工业区，2008年，加速在环京布局，2012年、2015年再度扩大固安工业园规模……

       目前，华夏幸福在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等全国15个核心都市圈布局了70余座产业新城。

       但快速前进中也暴露了一些“问题”。一是异地复制的困难。虽然产业园区项目具有共性，但不同城市资源禀赋、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。二是仍然不时有政策引发的风险。2017年，环京区域限购，打击了华夏幸福的业绩。销量下降叠加快速扩张，引发外界对其资金问题的高度担忧。2018年，关于“华夏幸福卖地求生”、“银行停止开发贷”、“公司资金链紧张”、“华夏幸福裁员”等传闻不绝于耳。

       虽然知道华夏幸福会想办法筹资，但2018年7月，平安资管以138亿元买入华夏幸福将近20%股份的消息还是震惊了整个地产圈。

       彼时的成交价，较之当日收盘价格，折价5%，这一比例并不算高。平安资管随之成为华夏幸福的第二大股东。

       但这笔钱似乎仍然未能填满华夏幸福巨大的资金需求，背靠平安的华夏幸福继续频繁融资。据媒体的不完全统计，2019年以来，华夏幸福各类融资融券金额至少达170亿元。而近五年内，华夏幸福除传统的银行贷款外，还涉及了20多种不同方式来拓宽融资渠道。

       房地产综合服务提供商世联行发布的报告显示，2019年前三季度，华夏幸福现金短债比为0.75，净负债率为205%。从净负债率和现金短债比综合来看，销售额排名前20的房企中，华夏幸福短期偿债压力相对较大。

       三、“活下去”与“双轮驱动”

       当前，地产行业增速放缓，盈利能力下降，业内龙头万科都在高呼“活下去”。房地产企业们，一面争相促销，恒大率先宣布全国购房75折优惠，碧桂园加大在三四线城市的促销力度，万科也推出9.9元享万元的购房优惠。

       另一方面，纷纷调整战略谋求多元化发展。恒大砸重金造车，碧桂园转向机器人和现代农业，万科则深耕产业链，布局物业和长租等。

       华夏幸福也是如此，或许是经历了产业园区开发难以避免的“风险”，以及原有模式下的业绩和资金压力，华夏幸福选择在产业新城之外，开辟“第二战场”——商业地产。

       2019年2月，吴向东正式加入华夏幸福，任首席执行官（CEO）暨总裁。公开资料显示，吴向东1993年清华大学毕业后便加入了华润集团，2005年正式进入华润置地。在此期间，他一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，带领老东家形成了“住宅地产+商业地产”双轮驱动格局。

       这也彰显了华夏幸福战略升级的决心，从产业新城运营商转型为综合性资产管理平台，其中，商业地产更是被提至与产业新城同等重要的战略地位。

       公司的行动也非常迅速。其中，北京丽泽项目是首个“轻资产”模式项目，武汉长江中心综合体项目，则是首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目，被成功选定为城市更新前期服务商的项目达到8个，其中深圳6个，东莞2个。

       但目前来看，华夏幸福的主要收入还是来自于房地产销售。数据显示，2019年，华夏幸福实现销售额1431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，占比25.73%，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，占比71.34%。

       实际上，在营收利润双增长同时，华夏幸福销售额却大幅下滑。

       在销售额方面，2017/2018两年，华夏幸福销售额分别约为1522亿元、1628亿元，2019年华夏幸福交易额，相较前两年分别下滑5.6%、12.1%。

       而在签约销售面积上，2019年华夏幸福更是较2018年同比下滑超20%。

       克而瑞数据显示，华夏幸福2018年权益交易额为1610亿元，排名行业第10位。但2019年，这一数据则下降为1375亿元，排名榜单第16位。

       而商业地产及相关业务方面，2019年营业收入约为3087万元，但营业总成本高达3.02亿元，利润亏损约2.72亿元。

       整体来看，2019年，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。

       数据虽然看上去不错，但也只是刚过“及格线”。华夏幸福与平安的业绩对赌中要求，2018年-2020年将实现净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别实现净利润114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。

       而如今，疫情当前，房地产行业正处于调整期，产业新城仍面临周期长、回款慢、风险较大等问题，是否有足够资源投入商业地产的“攻城略地”，尚不得而知。此时的180亿元目标不可谓不难，但如果没有完成，华夏幸福就要以现金方式，对中国平安进行补偿，压力不可谓不大，2020年或将是华夏幸福的决胜年。