本书以全景呈现的方式，通过对商业、文旅、特色小镇等地产选址、定位、规划、开发、融资、招商、运营、大数据营销等8大核心环节的系统阐述，并以真实案例贯穿其中，让读者对商业地产的整体运作有个全面的瞭解和认识。

       自1917年第一家自建百货大楼在中国拔地而起，国内商业就开启了整整一百年的繁荣和反覆，中国商业地产业开始了踯躅前行……

       拥有“中华第一街——南京东路”的上海一直是中国商业发展的先行者，中国第一批百货公司永安(今永安百货)、大新(今第一百货)、新新(今食品一店)、先施（今时装公司大楼）在20世纪初就已出现，引领中国百货行业。

       百货界的“老大哥”——王府井百货，建立于1955年，是新中国成立后，由国家投资建造的第一座大型百货商店，又称“新中国第一店”，多年历史及超高人气，确立了它在北京商业地产市场中的“老大哥”地位。

       1995年，“中国第一条开通的商业步行街”上下九诞生，北京路步行街亦随后开通，两者一跃成为广州最繁华的商业集散地。

       1996年，国内首个真正意义上的购物中心——广州天河城诞生。天河城除了百货（天河城百货）+超市（永旺）这两家主力店外，还拥有餐饮、娱乐、电影院、各类品牌店200余家，成为广州首个“乜都有”商场，也让消费者拥有除购物以外更为丰富的体验。

       铜锣湾集团作为中国MALL业态的奠基人，率先于1998年将欧美SHOPPINGMALL业态引入中国，创办了深圳CMALL铜锣湾广场。2001年，铜锣湾广场以美式ShoppingMall形态现身华强北商业区，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，已初具购物中心雏形。

       1999年12月，港资开发商恒隆集团在内地首个商业地产项目——上海港汇恒隆广场开业，在业态组合上采用全新概念，注重餐饮、咖啡等业态的打造；在建筑设计上也採用新概念，在公共空间打造上注重大空间、公共通道的设置，商场设有升降梯和手扶梯多达94部。对当时购物中心市场来说，港汇恒隆广场的设计理念及业态布局都相当先进。恒隆之后，凯德、新鸿基等等优秀的外资开发商纷至还来。

       2002年12月，燕莎奥特莱斯创建，它是中国奥特莱斯业态的引路人和始创者，沐浴在中国商业改革发展的春风裡，历经16年风雨历程，坚持“名牌+实惠”、“品类+规模”、“轻鬆+便捷”的经营理念，销售业绩始终处于行业领先地位，得到广大消费者的喜爱。

       2004年华润万象城亮相，採取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。它的出现改变了当时深圳商业地产行业的格局。

       2008年开业的全国首座大悦城——西单大悦城，商业面积10.5万平方米，为北京消费者不间断的引入诸多了优秀品牌，有ZARA、H&M、GUESS、Folli Follie和MUJI等。西单大悦城在开业当年即实现盈利、直接跳过了养商期的“早熟”，被业界视作奇迹。2017年，西单大悦城销售额超41亿元，客流超2600万。

       而这几年，随著SKP、三里屯太古里、侨福芳草地、朝阳大悦城、北京坊、上海K11艺术购物中心、LuOne凯德晶萃广场、上海世贸广场、广州正佳广场、深圳万象天地……等一大批全新商业体的亮相，中国商业地产在经过了萌芽、上升、爆发阶段近100年的发展后，进入了多样化发展的阶段，体验、场景、IP、艺术、生活服务等跨界融合，商业与人文、商业与自然有机结合，从有趣到灵魂，商业地产跟人更加接近了。

       以史为鉴可以知兴衰！中国商业地产的发展史，也是一部中国商业地产人的成长史。在这个历史长河中，我们很自豪地生长在这个波澜壮阔的时代，很荣幸地作为一名商业地产人参与其中，很欣喜地看到很多企业不断地创变求新、突破自我。

       而从现实情况看，中国的商业地产有超过2亿平方米的存量，行业进入“存量时代”已成为不争的事实，商业地产发展的上半场已经结束，下半场悄然而至，回归商业本质也成了商业地产行业的共识！

       1、地产是壳、商业是魂。商业地产应看做商业，而不应是地产，这是我们思考和解决商业地产行业一切问题的源点和出发点。多年的野蛮生长，我们必须重新审视一下自我，离开商业的魂，地产只是一副没有生机的躯壳而已。

       2、商业地产的核心一是地段、二是地段、三还是地段。这是华人首富李嘉诚的至理名言，也是一切商业地产选址、定位、规划的核心出发点。有好地段要好好经营，没有好地段要放长线钓大鱼，用心把它打造成好地段。

       3、商业地产长盛不衰的灵魂是运营。运营是商业地产整个产业链条中最核心的一个枢纽环节，是促成商业地产项目形成闭环的至关重要的环节，离开运营谈商业地产就是无源之水、无本之木，难以为继。

       4、商业地产与产业地产的跨界融合已成为新的趋势，商业地产+大健康+文化+科技+互联网成为新热点。中国商业地产的发展与人文和人性认知的发展越来越贴合了，新的潜力正在被启动。

       5、商业地产已经从开发主导、运营主导向资管主导转变。以凯德、万达、万科、龙湖、越秀、红星美凯龙、世纪金源等为代表的知名企业，已经为行业蹚出了一条条轻资产发展的新模式，专业分工、以小博大，中国商业地产的发展道路充满希望。

       心怀敬畏，心向阳光！在本书的编著过程中，我们始终怀著一颗敬畏的心，因为每一家涉及的企业都是重如泰山，如雷贯耳、每一个案例都是无数人付出了大量心血，久经行业检验、每一个资料图表的背后都是沉甸甸的责任。我们向每一位行业前辈致敬、向每一位行业大佬致敬、向每一个普普通通的商业地产人致敬！

       本书以全景呈现的方式，通过对商业、文旅、特色小镇等地产选址、定位、规划、开发、融资、招商、运营、大数据营销等8大核心环节的系统阐述，并以真实案例贯穿其中，让读者对商业地产的整体运作有个全面的瞭解和认识。

       本书编著历经三年多的时间，我走访了56家知名企业和机构，收集整理了一百万馀字的参考资料和材料，在编著过程中不断与行业大咖交流碰撞，更新认知，提升内容，在各界朋友的关心关怀和鼓励之下，最终圆满完成，付梓出版。

       感谢原国家商务部副部长张志刚先生的鼓励；感谢所有为本书推荐鼓励的行业大咖们，感谢所有参与本书资料收集整理，装帧设计和出版发行的朋友、同事，我衷心对你们的辛苦付出说一声感谢！

       一万年后谁著史，八千裡外觅封侯。我们都是历史长河中一颗小小的石头，但能为商业地产行业发展做一点小小的贡献，此生足矣！（本文是李生编著《商业地产实战》序，标题为编者加）

       李生简历

       李生，山东青岛人，硕士研究生导师。现任美国金鹰企业联盟总商会主席、中建设计集团绿色建材海外发展委员会主任、中国商业联合会专家工作委员会主任、中国百货商业协会副会长、香港跨境电商协会荣誉会长、北京工商大学经济学院硕士研究生导师、IBMG集团董事长总裁。曾荣获由国家商务部、中国商业联合会颁发的“中国商业服务业改革开放30周年卓越人物”、2013年中国商业地产十佳操盘手。